Чем грозит квартира из вторых рук?

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда предваряется проверкой юридической чистоты. А что, собственно, стоит за этим словосочетанием? Что проверяют риелторы, и в каком случае они могут гарантировать надежность сделки?
Недавно представители Московской Ассоциации Риелторов заявили, что около четверти сделок на вторичном рынке могут быть оспорены в суде. Другие риелторы называют более оптимистичные цифры, но в целом проблема юридической чистоты остается актуальной. «Проблема мошенничества на рынке недвижимости существует всегда, потому что покупка квартиры сопряжена с тратой большой суммы денежных средств, не говоря уже о случаях недобросовестности риелторов, укрывающих комиссионные, или продавцов, нередко умышленно повышающих цены на объекты, намеренно затягивающих сроки проведения сделок, организовывающих аукционы, чтобы тем самым извлечь для себя максимальную выгоду», – говорит Евгений Аптекин, руководитель отдела городской недвижимости Vesco Realty в интервью журналу «Мир и Дом».

Более того, сегодня проблема усугубляется тем, что даже проведение самой тщательной проверки со сбором всех справок не гарантирует надежность сделки. Так, недавно были осуждены руководители московского психоневрологического диспансера за совершение мошенничества организованной группой с использованием служебного положения. Руководство диспансера выселяло одиноких пациентов и перепродавало их квартиры. Немало «предпринимателей» строит свой бизнес на том, что наследует квартиры одиноких граждан, используя связи в суде. Известны случаи обмана с участием липовых нотариусов, заверяющих нужные договора, и «своих» регистраторов. Нередко покупатели квартир получают на руки договор купли-продажи, хотя хозяин попросту сдал жилье в аренду и даже не думал его продавать. Словом, надежность квартиры проверить крайне сложно. На какие же аспекты, прежде всего, нужно обратить внимание?
1. Убедитесь, что в квартире никто не прописан​

Нередко после продажи квартиры выясняется, что в купленной квартире проживают люди и выписываться из нее не собираются. В суде каждая сторона предъявляет разные варианты выписок из домовой книги, выданные одним чиновником.

2. Убедитесь, что все, кто выписывались из квартиры выписаны законно​

Нередко люди из квартир выписываются «в никуда», их след теряется за время пребывания «в местах не столь отдаленных» или на лечении. Такие квартиры продаются, а несправедливо обиженные бывшие жильцы предъявляют претензии к новым владельцам квартиры.
3. Убедитесь, что на квартиру никто не претендует​

Нередко, продаваемая квартира является объектом спора в суде, о чем уверенные в своей победе участники спора «забывают» сообщить покупателю. Также до истечения срока давности по сделке в квартире объявляются несовершеннолетние наследники и прочие собственники недвижимости, заявляющие о нарушении своих прав. Например, такой неприятный инцидент произошел с покупателем квартиры в центре Москвы. Выяснилось, что бывший владелец жилья в 90-х годах приватизировал квартиру на себя, признав свою жену пропавшей без вести, а затем недвижимость продал. Теперь же, спустя десять лет после совершения сделки, «пропавшая» жена объявилась и потребовала восстановить ее нарушенные права. Добросовестный приобретатель проиграл все суды и был выселен.
4. Не надейтесь на чиновников​

Важно знать, что даже тот факт, что сделка зарегистрирована в госорганах, ничего не гарантирует. Сами по себе регистрационные действия не гарантируют юридической чистоты сделки. По сути, регистраторы ведут реестры сделок, не проверяя их предмет и участников, а за допущенные на этом этапе ошибки чиновники ответственности не несут. Работу по проверке юридической чистоты сделок принято возлагать на риелторов, однако брокеры зачастую выполняют ее спустя рукава.
5. Осторожно приватизация!​

По-прежнему поступают в суды дела, связанные с квартирами, приватизированными в начале 90-х годов. Дело в том, что в те годы квартиры приватизировались без учета интересов детей. Теперь, если такая квартира будет продана, дети могут оспорить сделку в суде и суд примет решение о признании сделки незаконной. Поэтому очень важно узнать, когда приватизировалась квартира, кто в ней был прописан на тот момент, и были ли учтены права всех зарегистрированных лиц.
Напомним, что срок исковой давности по таким сделкам по новому законодательству составляет 3 года. Таким образом, если за 3 года с момента покупки квартиры ваша сделка не была оспорена, можете спать спокойно вам ничего не угрожает. Если же претенденты на квартиру появятся до этого срока суда не миновать. В худшем случае суд принимает решение о признании сделки ничтожной и о реституции: вы получаете обратно деньги (сумму, прописанную в договоре), а бывший продавец квартиру. Именно поэтому, есть смысл указывать в договоре полную сумму сделки. На всякий случай.